Report Immobiliare Petrella Srl – Osservatorio I trimestre 2026

Nel primo trimestre 2026 il mercato residenziale italiano procede a due velocità: domanda di acquisto in forte accelerazione e locazioni in raffreddamento. Per gli operatori attivi in Campania e Lombardia come noi, capire la dinamica nazionale e i differenziali locali è cruciale per pianificare stock, pricing e canali di acquisizione.

Domanda: vendite in forte crescita, affitti in calo

• Vendite: l’indice di domanda relativa cresce del 22,5% rispetto al I trim. 2025. L’indice medio nazionale si attesta a 1,5.
• Affitti: l’indice registra una flessione del 9,4% su base annua, con media nazionale pari a 12.

L’indice di domanda relativa (idealista) misura la pressione della domanda sull’offerta tramite il rapporto tra contatti qualificati (email, condivisioni) e annunci disponibili per segmento.

Corroborano il quadro di rafforzamento lato compravendite:

• Quotazioni in lieve aumento su base annua (+4,24% vendita; +3,44% affitto ad aprile 2026) con forti eterogeneità regionali. immobiliare.it
• 2025 solido e 2026 atteso in ulteriore miglioramento per volumi e prezzi, con domanda abitativa strutturalmente sostenuta. facile.it idealista.it

Capoluoghi più richiesti – Vendite

Top 10 I trim. 2026 per indice di domanda relativa:

1. Roma 4,5
2. Cagliari 3,7
3. Lecce 3,4
4. Sassari 3,0
5. Palermo 2,9
6. Trieste 2,8
7. Belluno 2,8
8. Napoli 2,7
9. Torino 2,7
10. Bologna 2,6

• Milano: 2,4 (fuori Top 10, in linea coi principali centri del Nord).
• Capoluoghi sopra la media nazionale (1,5): 55.
• Coda: Urbino 0,3; Campobasso 0,4; Isernia, Cuneo, Andria 0,5.

Dinamiche annue nei grandi mercati (YoY): Palermo +50,5%; Genova +34,6%; Bari +28,8%; Venezia +27,4%; Roma +24,6%; Torino +20,6%. In calo: Milano -7%; Firenze -6,8%; Bologna -2,3%.

Capoluoghi più richiesti – Affitti

Top 10 I trim. 2026:

• Bolzano 67; Prato 42; Rimini 39; Trento 34; Pordenone 34; Brescia 29; Forlì 26; Pistoia 24; Pavia 24; Roma 22 (unica città metropolitana in Top 10).

Altri grandi centri: Verona 19,8; Genova 15,9; Torino 13,7; Bari 13,6; Firenze 12,7; Milano 6,9 (ben sotto la media nazionale 12).

• Capoluoghi sopra media: 52.
• Coda: Catanzaro 1,7; Enna 3,2; Agrigento 3,4; Caltanissetta 3,5.

Trend annuo affitti: domanda in calo nel 55% dei capoluoghi. Flettere marcate a Bologna (-42%), Firenze (-39,8%), Verona (-37,6%), Torino (-28,3%), Palermo (-24,5%), Venezia (-21,4%), Milano (-19,2%), Roma (-14,4%), Napoli (-2,9%). In controtendenza Genova (+3%) e Bari (+1%).

Volumi e prezzi: quadro di riferimento

• Transazioni 2025: circa 726.000 compravendite residenziali (stime di mercato). Nel 2026 la domanda manifesta un +22% nelle richieste, in linea con uno scenario di ulteriore consolidamento dei volumi. idealista.it
• Prezzi medi Italia ad aprile 2026: vendita 962–3.731 €/mq per range regionale, con picco in Trentino-Alto Adige (3.731 €/mq) e minimo in Calabria (962 €/mq); affitto 7,14–24,15 €/mq/mese con picco in Valle d’Aosta e minimo in Molise. immobiliare.it
• Segnali locali: Torino 2025 in ripresa su volumi (+6,8% città; +11% provincia), prezzi moderatamente in crescita; outlook 2026 prudente e sensibile ai tassi. iltorinese.it

Riferimenti istituzionali utili per letture territoriali:

• OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate): quotazioni per zona OMI, volumi per comune/quartiere, tempi e sconti medi.
• Istat – Indice dei prezzi delle abitazioni (IPA) per dinamiche di prezzo nuova/esistente. istat.it
• Banca d’Italia – Bollettino Economico e Sondaggio sul mercato delle abitazioni per agenti immobiliari.

Focus aree di operatività: Campania e Lombardia

• Campania: indice vendite sopra media in capoluoghi come Napoli (2,7) e domanda annua in risalita in più mercati provinciali. La domanda abitativa primaria resta trainante; attenzione a stock ristrutturato e bilocali/trilocali in semicentro, con tempi di assorbimento più rapidi. Quadri cittadini con forte domanda ma offerta selettiva suggeriscono pricing disciplinato e preparazione alla vendita (home staging leggero, documentazione urbanistica pronta).
• Lombardia: Milano out Top 10 (2,4) sulle vendite e sotto media negli affitti (6,9), segnale di domanda più selettiva e maggiore sensibilità a prezzo, qualità energetica e localizzazione di prossimità a servizi e TPL. Brescia performa bene sugli affitti (29); Pavia sopra media sia su vendite (2,5) sia affitti (24). Nei mercati lombardi secondari, opportunità di rendimento più equilibrato rispetto a Milano, con sconti e tempi migliori su prodotto pronto all’uso.

Driver strutturali da monitorare nel 2026

• Tassi e credito: i tagli BCE nel 2025 hanno riattivato domanda; un’eventuale inversione rallenterebbe i volumi prima dei prezzi. iltorinese.it
• Efficienza energetica: immobili ad alta classe mantengono premio di valore e liquidità superiori; il gap potrebbe ampliarsi con l’evoluzione delle normative UE e nazionali. facile.it idealista.it
• Affitti brevi vs lungo termine: possibili aggiustamenti regolatori e fiscali potrebbero ribilanciare l’offerta verso il residenziale tradizionale, con effetti calmieranti sui canoni nelle aree calde. idealista.it

La nostra lettura operativa (Immobiliare Petrella Srl)

• Acquisizione e pricing vendite
  • Campania: concentrare acquisizioni su trilocali in quartieri con domanda primaria e collegamenti TPL; readiness documentale per ridurre time-to-close.
  • Lombardia: valorizzare prodotto ristrutturato con buone classi energetiche in province ad assorbimento veloce (Brescia, Pavia), mantenendo strategie mirate su Milano nelle micro-zone in rigenerazione e prossime a M4/M5.
• Portafoglio locazioni
  • Ribilanciare lo stock verso tagli richiesti (bilocali/trilocali) e immobili chiavi in mano nelle città con indice sopra media; ritarare canoni a Milano e grandi capoluoghi dove la domanda si è raffreddata.
• Marketing e canalizzazione
  • Potenziare lead generation su Roma–Napoli–Torino (alta pressione domanda), attivando campagne data-driven su target acquirenti prima casa e investitori difensivi.
• Due diligence energetica e capex
  • Priorità a interventi che migliorano classe e comfort (infissi, impianti, isolamento leggero) per sostenere prezzo e ridurre tempi di vendita/locazione.
• Monitoraggio dati
  • Agganciare pianificazione trimestrale a: OMI per quotazioni/volumi per zona; Istat IPA per trend prezzi; dashboard interne su conversion rate, time on market e scostamento prezzo offerto/chiuso.

Conclusioni

Con richieste d’acquisto in aumento del 22,5% e un raffreddamento della domanda di affitto, il 2026 si apre come un anno di selezione dell’offerta e di premio alla qualità. In Campania e Lombardia vediamo spazio per:

• una crescita disciplinata delle compravendite, con focus su prodotto pronto e ben posizionato;
• una gestione attiva dei canoni e della qualità dell’offerta in locazione, specie nei mercati dove l’indice è sceso sotto media.

Secondo i nostri parametri operativi e la capacità di execution su acquisizione, valorizzazione e vendita, siamo pronti ad assorbire l’incremento di domanda atteso nel 2026, mantenendo margini e tempi di ciclo in linea con i benchmark di area.

Fonti selezionate: immobiliare.it idealista.it facile.it istat.it OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate).