Mercato immobiliare 2025: andamento dell’impresa e conferme positive dal residenziale

Il 2025 si sta rivelando un anno di transizione ma anche di solidità per il mercato immobiliare italiano. Mentre il comparto destinato alle imprese si muove in maniera selettiva, con tendenze molto diverse tra capannoni, retail e uffici, il mercato residenziale conferma la sua vitalità grazie ai nuovi dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che segnano un netto +8,5% di compravendite nel terzo trimestre dell’anno.

Un mercato d’impresa in evoluzione: logistica, turismo, ESG

Nel segmento immobiliare dedicato alle aziende, il quadro che emerge nei primi mesi del 2025 è quello di un mercato dinamico, ma guidato da logiche sempre più specifiche.
I capannoni industriali continuano a essere influenzati dall’espansione della logistica e dalla crescita dei data center, settori che richiedono spazi tecnologicamente adeguati e posizionati in aree strategiche. L’offerta, però, non sempre riesce a rispondere alla domanda, complice la scarsità di nuove aree edificabili e l’aumento dei costi costruttivi. Questo spinge imprese e investitori verso la riqualificazione di immobili esistenti, una tendenza destinata a consolidarsi.

Diverso il comportamento del comparto retail: qui è il turismo a sostenere le performance, soprattutto nelle high street delle grandi città e nelle principali destinazioni di viaggio. Il lusso rimane stabile nei punti di maggiore pregio, mentre nelle aree secondarie si osserva un aumento dei cambi di destinazione d’uso e delle operazioni a reddito. I negozi di quartiere, invece, devono affrontare un contesto più competitivo, dove specializzazione e servizi di nicchia diventano essenziali per sopravvivere all’avanzata dell’e-commerce.

Il settore degli uffici, dopo anni di incertezza, si sta stabilizzando. Cresce la richiesta di spazi moderni, efficienti e conformi agli standard ESG, con un’attenzione crescente al benessere lavorativo e alla qualità architettonica. Gli immobili obsoleti faticano a rimanere competitivi, mentre aumentano le operazioni di acquisto, riconversione e condivisione degli spazi per ottimizzare i costi.

Nel complesso, il 2025 per il mercato d’impresa si configura come un anno selettivo: a fare la differenza sono innovazione, sostenibilità e capacità di adattamento alle nuove esigenze produttive e ai cambiamenti del lavoro.

Il residenziale accelera: +8,5% le compravendite nel terzo trimestre 2025

Di segno nettamente positivo l’andamento del mercato della casa, che continua a confermarsi uno dei comparti più dinamici del settore immobiliare italiano. Secondo la nota trimestrale dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel terzo trimestre 2025 sono state vendute circa 175 mila abitazioni, con una crescita dell’8,5% rispetto allo stesso periodo del 2024.

Crescita diffusa in tutte le aree del Paese

L’aumento delle compravendite interessa tutto il territorio nazionale, con differenze minime tra capoluoghi (+7,3%) e comuni minori (+9%). Le performance migliori si registrano:

• Nord Ovest e Isole: +9,5%

• Nord Est: +8,5%

• Centro: +8,3%

• Sud: +6,3%

Una dinamica che conferma il consolidamento della domanda e una maggiore fiducia da parte delle famiglie.

Prima casa e mutui in rialzo

La quota di acquisti agevolati “prima casa” supera il 73%, in aumento rispetto al trimestre precedente.
Parallelamente crescono anche le compravendite con mutuo ipotecario, che raggiungono il 47% del totale, nonostante tassi medi saliti al 3,35%.

Nuove costruzioni in lieve flessione

Le abitazioni di nuova costruzione rappresentano circa il 6% del totale, ma registrano una contrazione del 9,6% rispetto allo stesso trimestre del 2024.
Gli acquisti di case esistenti, invece, crescono del 10%, confermando l’interesse verso immobili già pronti e spesso collocati in zone centrali o ben servite.

Grandi città: Milano guida il mercato

Nelle principali città italiane il trend rimane positivo (+6,2%), con alcune differenze significative:

• Milano: +12%

• Palermo: +8,5%

• Torino: +6,5%

• Roma: +6,4%

• Napoli: +6%

• Genova: stabile (+0,2%)

Roma è la città con più acquisti agevolati prima casa (85%), mentre Milano è quella con più transazioni di nuove costruzioni (9,5%).

Uno sguardo complessivo al 2025

Nel primo trimestre del 2025 il mercato immobiliare italiano mostra un’accelerazione significativa, con numeri che segnano una vera inversione rispetto alla debolezza degli ultimi anni. Secondo la Statistica Flash dell’Istat, nei primi tre mesi dell’anno sono state registrate 228.623 convenzioni notarili di compravendita e altri atti traslativi a titolo oneroso, pari a un incremento dell’8,7% rispetto allo stesso periodo del 2024 e a un aumento dell’1,5% sul trimestre precedente. Si tratta del miglior avvio d’anno dal 2018, un risultato che conferma la fine della fase recessiva osservata nel 2023 e il consolidamento del recupero avviato nella seconda metà del 2024.

La crescita coinvolge soprattutto il comparto abitativo, che rappresenta il 93,8% delle transazioni totali con 214.545 unità e mette a segno un aumento del 9,5% su base annua, in netta controtendenza rispetto al -4,6% registrato l’anno precedente. A livello territoriale emergono differenze evidenti: il Nord-ovest e il Nord-est guidano la ripresa con incrementi rispettivamente del 17,2% e del 13,2%, seguiti dalle Isole (+6,9%) e dal Sud (+6,1%), mentre il Centro rimane l’unica area in flessione, registrando un calo del 4%. L’aumento delle compravendite risulta comunque diffuso sia nei grandi centri, dove si osserva un +9,2%, sia nei comuni più piccoli, che registrano un progresso del 9,6%.

Più contenuta, e decisamente eterogenea, è invece la dinamica degli immobili a uso economico. Nel complesso il segmento mostra una lieve contrazione dello 0,5% su base annua, ma il dato nazionale nasconde comportamenti divergenti tra le diverse ripartizioni: il Sud segna una crescita del 9,3%, mentre il Centro registra un calo marcato dell’8,7% e il Nord-est una flessione del 4,8%. Anche in questo caso, il Nord-ovest appare più dinamico, con un lieve incremento dell’1,2%. La lettura destagionalizzata evidenzia comunque un leggero miglioramento complessivo, con una crescita del 2,2% rispetto al trimestre precedente.

Molto più vivace risulta il mercato dei mutui con costituzione di ipoteca immobiliare, che conta 88.820 convenzioni e cresce del 31,5% su base annua. Un dato particolarmente rilevante se si considera che nel 2024 il settore aveva segnato una contrazione del 12%. La ripresa del credito è netta in tutte le aree del Paese, dal Nord-ovest, che registra un aumento del 40,5%, al Nord-est con +35%, fino al Sud e alle Isole, che crescono rispettivamente del 31,3% e del 28,9%. L’unica area più debole è il Centro, che si ferma a +13,2%. Anche su base trimestrale il trend rimane positivo, con una progressione del 6,4% rispetto alla fine del 2024.

Nel complesso, il quadro che emerge dai dati Istat è quello di un mercato finalmente in ripartenza. La domanda abitativa è tornata a crescere in modo significativo, sostenuta da una maggiore accessibilità del credito e da condizioni economiche più favorevoli. Al tempo stesso, il forte aumento dei mutui conferma la rinnovata fiducia delle famiglie, mentre la dinamica territoriale mostra una ripresa solida nel Nord e nel Mezzogiorno, a fronte di un Centro Italia ancora in difficoltà. Se il trend dovesse consolidarsi nei prossimi trimestri, il 2025 potrebbe rappresentare l’anno di svolta per il settore immobiliare nazionale.