Investimenti immobiliari: l'Italia torna protagonista in Europa

Il mercato immobiliare globale entra in una fase di maggiore selettività, con investitori che puntano su asset resilienti, solidi fondamentali e progetti legati a infrastrutture ed energia. Secondo l'ultimo report PwC su trend M&A nel real estate globale e italiano, le turbolenze finanziarie recenti hanno ridefinito il bilanciamento tra rischio e rendimento, favorendo mercati stabili. In questo panorama, l'Italia riemerge con forza, grazie a una ripresa degli investimenti e a un interesse crescente da parte di player internazionali.

Flussi di capitale: Milano e Roma brillano in Europa

A livello europeo e mondiale, i capitali si concentrano su città con alta liquidità, mercati profondi e crescita economica sostenuta. Tra le top destination spiccano Londra, Madrid, Parigi e Berlino per la loro stabilità. Milano si piazza al settimo posto tra le città europee per attrattività, mentre Roma è sedicesima, grazie al boom residenziale e alla carenza di uffici premium.

L'Italia accelera: i segmenti che trainano la crescita

Nel 2025, il real estate italiano ha chiuso con oltre 12,6 miliardi di euro di investimenti, il massimo da sei anni e +28% sul 2024. Il quarto trimestre ha fatto la differenza, con 4,5 miliardi, record recente.

La diversificazione è la chiave:

• Retail in testa con 3,5 miliardi (+49% annuo), spinto dal finale d'anno.

• Hospitality a 2,4 miliardi, grazie a conversioni di immobili luxury in hotel per clientela estera.

• Logistica a 2,2 miliardi, con rendimenti prime in calo per la domanda core internazionale.

• Uffici a 2 miliardi (-6%), ma con 700 milioni nel Q4; Milano domina, seguita da Roma.

• Living e Alternative a 2,5 miliardi (+51%), con student housing raddoppiato e interesse per healthcare e data center.

Milano e Roma: hub competitivi nel Vecchio Continente

Milano rafforza il suo status di polo chiave, con economia in espansione e prezzi appealing rispetto a rivali europee. Roma attrae per la penuria di uffici top e opportunità residenziali, emergendo tra le capitali in ascesa. Mondialmente, data center, energie rinnovabili e student housing guidano le preferenze, seguiti da alloggi serviti e sanità. I capitali virano su digitale, green e demografia.

Tassi e rendimenti: investitori più cauti

L'ascesa dei tassi (2022-2023) ha alzato i cap rate con lentezza, per scarsa liquidità. Nel 2024-2025, la stabilizzazione non ha compresso altrettanto i rendimenti immobiliari, riducendo lo spread sul risk-free e il premio per illiquidità. Il valore ora nasce da affitti in crescita e gestione attiva (riposizionamento, rinegoziazioni, efficienze).

Core vs value-add: strategie in evoluzione

Asset premium tengono rendimenti stabili; value-add offre upside ma più rischio. Il 47% opta per value-add, ma core sale al 38% (dal 21% precedente). La leva si riduce: spread stretti impongono prudenza finanziaria.

2026: qualità e ESG al centro

Aspettative per un 2026 selettivo, con focus su location, tenant solidi e standard ESG. L'Italia, con volumi in salita, diversificazione e città attraenti, si candida a player stabile nel real estate istituzionale europeo.