Cosa controllare prima di comprare casa: guida completa ai sopralluoghi, alle domande e ai documenti indispensabili

Acquistare una casa è uno dei passi più importanti nella vita di una famiglia, oltre che un investimento economico significativo. Proprio per questo è fondamentale non farsi prendere dalla fretta o dall’entusiasmo della prima visita: ogni immobile va analizzato con attenzione, raccogliendo tutte le informazioni necessarie per evitare spiacevoli sorprese dopo la firma del rogito.

Comprare casa significa infatti verificare non solo l’aspetto estetico dell’appartamento, ma anche la sua situazione urbanistica, catastale, impiantistica e condominiale. Ecco una guida completa su cosa controllare, quali domande fare e quali documenti richiedere prima di procedere con una proposta d’acquisto.

Prima di tutto: mai fare un’offerta alla prima visita

È sempre consigliabile tornare almeno una seconda volta nell’immobile, possibilmente in un orario diverso.
Questo permette di:

• verificare la reale luminosità dell’appartamento;

• capire se la zona è rumorosa di notte;

• controllare meglio lo stato del condominio;

• analizzare eventuali difetti sfuggiti in prima battuta.

Una visita con calma – anche in assenza dell’agente immobiliare – consente di valutare con maggiore obiettività.

Cosa controllare durante il sopralluogo

1. Difetti evidenti

Questi sono i problemi più semplici da individuare. Presta attenzione a:

• Serramenti: funzionamento, tenuta, vetri singoli o doppi.

• Impianto idraulico: rubinetti, scarichi, sanitari, predisposizioni.

• Cucina: presenza di scarichi, prese e foro di aerazione obbligatorio per apparecchi a gas.

• Riscaldamento: autonomo, centralizzato, condizionatori, radiatori.

• Impianto elettrico: quadro, prese, interruttori, eventuali modifiche.

• Muri e soffitti: muffe, infiltrazioni, macchie di umidità, crepe.

• Locali accessori: controlla anche cantina, box e solaio.

2. Difetti non evidenti

Ci sono aspetti che non si vedono ma che possono incidere enormemente sulla qualità della vita e sulle spese future. Chiedi informazioni su:

• Isolamento termico delle pareti.

• Isolamento acustico, doppi vetri, vicinato rumoroso.

• Stato e conformità degli impianti elettrici e del gas.

• Presenza di locali rumorosi o attività commerciali sotto casa (bar, officine, ristoranti).

Le domande da fare al venditore o all’amministratore

Prima di lasciare l’appartamento, è utile chiedere:

• Ammontare delle spese condominiali annuali.

• Regole sulle parti comuni (cortile, giardino, ascensore).

• Possibilità di lasciare bici o motorini.

• Permessi su stendere i panni, sbattere tappeti, installare parabole.

• Informazioni sulla pulizia degli spazi comuni.

• Disponibilità di box o garage nelle vicinanze.

• Servizi presenti in zona: supermercati, mezzi pubblici, parchi, scuole.

Documenti da controllare prima di comprare casa

Prima del rogito è necessario ottenere e verificare una serie di documenti fondamentali:

1. Profilo ipotecario e catastale

Bisogna verificare:

• la reale proprietà dell’immobile;

• l’assenza di ipoteche, pignoramenti, abusi edilizi;

• la regolarità catastale e urbanistica.

Questi controlli possono essere eseguiti personalmente o tramite un professionista (notaio, geometra).

2. Oneri condominiali

Chiedi all’amministratore un documento che attesti:

• situazione aggiornata dei pagamenti;

• eventuali liti pendenti;

• spese straordinarie già approvate.

3. Immobili provenienti da donazione o successione

Questi casi richiedono particolare cautela perché potrebbero esistere eredi che, entro certi limiti, potrebbero rivendicare diritti sull’immobile.

Con la nuova normativa sulla riforma della circolazione dei beni donativi, chi acquista una casa ricevuta in donazione non rischia più la restituzione del bene, ma resta comunque la possibilità per gli eredi lesi di chiedere un credito nei confronti del donatario, non del nuovo proprietario.

Il notaio deve verificare tutte le posizioni ereditarie.

4. Posizione fiscale

Verifica che non siano pendenti:

• imposte di successione non pagate;

• imposte di registro dovute.

Il mancato versamento può creare problemi nella trascrizione del rogito.

5. Regolamento condominiale

Contiene norme su:

• ripartizione spese;

• divieti (uso parti comuni, rumori, animali);

• regole per ristrutturazioni e modifiche visibili dall’esterno.

6. Pertinenze

Se nell’acquisto sono compresi:

• box

• cantina

• soffitta

verifica sempre che corrispondano esattamente a quanto indicato nelle planimetrie catastali.

7. Vincoli e servitù

Un immobile può avere:

• servitù di passaggio;

• vincoli paesaggistici o di tutela;

• servitù di acquedotto;

• limiti edilizi e convenzioni urbanistiche.

Questi elementi influiscono sul valore e sull’uso futuro della casa.

8. Conformità degli impianti

La certificazione è obbligatoria in caso di nuovi allacci. Se mancano i documenti, il venditore deve dichiararlo nell’atto.

Se non si trovano le certificazioni originali, si possono richiedere:

• alla Camera di Commercio

• allo Sportello Unico Edilizia del Comune

Cosa controllare quando si compra casa da un privato

In caso di vendita tra privati, è fondamentale verificare:

• che tutte le spese condominiali siano state pagate;

• che non vi siano contenziosi aperti;

• che l’immobile sia pienamente conforme urbanisticamente e catastalmente.

L’amministratore può richiedere al nuovo proprietario eventuali arretrati.