Anno d’oro per il mattone italiano: investimenti oltre i 12 miliardi e nuove opportunità per il 2026

Il 2025 si chiude come uno degli anni più solidi degli ultimi tempi per il mercato immobiliare italiano. Gli investimenti istituzionali hanno superato quota 12 miliardi di euro, confermando il ritorno deciso dei capitali sul real estate nazionale e rafforzando la percezione dell’immobiliare come asset rifugio in un contesto economico ancora incerto.

Secondo le prime elaborazioni diffuse da Dils, il volume complessivo degli investimenti ha raggiunto circa 12,4 miliardi di euro, il livello più alto degli ultimi sei anni e molto vicino ai massimi storici. Un risultato costruito soprattutto nella parte finale dell’anno: il solo quarto trimestre ha concentrato oltre 4 miliardi di euro di operazioni, segnando il miglior trimestre dal 2021 e certificando un’accelerazione della fiducia degli investitori, sia italiani sia internazionali.

Rispetto al 2024, la crescita è stata significativa: +23% su base annua e +25% nel confronto tra quarti trimestri. Un dato che racconta un mercato tornato attrattivo, selettivo ma dinamico, e sempre più orientato verso asset di qualità, ben posizionati e capaci di generare valore nel medio-lungo periodo.

Retail e hospitality guidano la ripresa

Tra i comparti più performanti spicca il retail, che si conferma il segmento più dinamico del mercato. Nel solo ultimo trimestre dell’anno ha attratto investimenti per oltre un miliardo di euro, portando il totale annuo intorno ai 3,4 miliardi. La domanda si concentra soprattutto su high street e asset prime, in grado di intercettare flussi turistici e consumi di fascia medio-alta.

Ottima anche la performance del settore hospitality, che nel 2025 ha raccolto circa 2,4 miliardi di euro, con una crescita annua intorno al 30%. Il segmento luxury hotel continua a rappresentare il fulcro degli investimenti, con Roma protagonista assoluta e diverse operazioni di grande taglio che confermano l’appeal delle principali destinazioni italiane per il turismo internazionale di fascia alta.

Logistica in accelerazione, uffici più selettivi

La logistica ha mostrato una forte accelerazione soprattutto nell’ultimo trimestre dell’anno, avvicinandosi al miliardo di euro investito tra ottobre e dicembre. Su base annua, il comparto supera i 2 miliardi, con una crescita superiore al 30%, sostenuta dalla domanda di spazi efficienti, ben collegati e adatti alle nuove esigenze distributive.

Più articolato lo scenario degli uffici. Il 2025 si chiude con volumi inferiori ai 2 miliardi di euro, in flessione rispetto all’anno precedente, ma il mercato resta attivo sulle operazioni di qualità. Milano concentra circa il 70% degli investimenti direzionali, confermandosi il principale hub italiano. La scarsità di spazi prime nelle zone più richieste, come Porta Nuova, continua a sostenere i valori: i canoni prime hanno raggiunto livelli prossimi agli 850 euro al metro quadro annuo, con ulteriori margini di crescita attesi nel 2026.

Residenziale e student housing: un trend strutturale

Il comparto residenziale supera il miliardo di euro di investimenti, con una crescita molto sostenuta rispetto al 2024. Milano si conferma al centro dell’interesse degli operatori, intercettando oltre il 60% dei capitali, seguita da città come Torino, Roma e Bologna.

A trainare il segmento è soprattutto lo student housing, che nel giro di un anno ha raddoppiato i volumi investiti. Un segnale chiaro di come la domanda abitativa stia cambiando, premiando formule flessibili, asset gestiti e soluzioni capaci di rispondere a nuovi bisogni demografici e sociali.

Nel mercato residenziale milanese, inoltre, continua a emergere una forte domanda per appartamenti di taglio medio-piccolo: oltre il 60% delle compravendite riguarda unità sotto gli 85 mq. Le nuove costruzioni restano una quota minoritaria, ma superiore alla media nazionale, segno di un’offerta ancora insufficiente rispetto alla domanda.

Uno scenario favorevole per il 2026

I numeri del 2025 restituiscono l’immagine di un mercato immobiliare solido, in fase di riequilibrio e sempre più orientato alla qualità degli asset. Per operatori, investitori e famiglie, il 2026 si apre con prospettive interessanti, soprattutto nei segmenti residenziale, hospitality e retail prime, dove domanda e capitali continuano a incontrarsi.

In questo contesto, il ruolo della consulenza immobiliare diventa centrale: interpretare i dati, individuare le aree con maggiore potenziale e accompagnare le scelte di investimento è oggi più che mai fondamentale.