Agibilità: cosa significa davvero oggi e perché è importante per chi compra o vende un immobile

Fino a qualche anno fa, nel linguaggio comune e anche in quello tecnico, si distingueva tra “abitabilità” per le case e “agibilità” per tutti gli altri immobili. Questa distinzione, spesso causa di confusione, è stata eliminata con l’introduzione del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001): oggi il termine utilizzato per ogni edificio, indipendentemente dalla destinazione d’uso, è uno solo, ovvero agibilità.

L’agibilità è la certificazione che attesta che un immobile può essere utilizzato in condizioni di sicurezza. Non riguarda solo la vivibilità dell’ambiente, ma un insieme di requisiti più ampio:

• la sicurezza strutturale, cioè l’assenza di rischi legati alla stabilità dell’edificio;

• il rispetto delle norme igienico-sanitarie;

• la salubrità degli ambienti, fondamentale sia per le abitazioni che per gli spazi commerciali;

• il risparmio energetico, in linea con le direttive più recenti;

• la accessibilità e la predisposizione alla infrastruttura digitale, ove previste dalle normative.

Negli ultimi anni, la procedura per ottenere l’agibilità è stata completamente rivoluzionata. Una volta era il Comune a rilasciarla dopo verifiche e sopralluoghi: un processo spesso lungo e complesso. Oggi, invece, tutto passa attraverso la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), uno strumento introdotto per semplificare la burocrazia e velocizzare i tempi.

Con la SCA non è più il Comune a certificare l’agibilità: è il tecnico abilitato — architetto, ingegnere o geometra — a dichiarare che l’immobile rispetta tutti i requisiti previsti dalla legge, assumendosi direttamente la responsabilità di quanto asseverato. Il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) o l’ufficio tecnico comunale ricevono la segnalazione, ma non devono più rilasciare alcun provvedimento formale. In questo modo, l’agibilità diventa immediata al momento della presentazione, salvo controlli successivi.

Un chiarimento importante riguarda la conformità urbanistica, spesso confusa con l’agibilità. La conformità urbanistica riguarda la regolarità dell'immobile rispetto ai titoli edilizi originari: in altre parole, controlla che ciò che è stato costruito corrisponda esattamente a ciò che è stato autorizzato. L’agibilità, invece, certifica che l’edificio possiede i requisiti di sicurezza e salubrità per essere utilizzato. Sono due concetti diversi e indipendenti.

Dal punto di vista pratico, l’agibilità non è un documento essenziale per il rogito di un immobile residenziale: un notaio può stipulare anche se l’abitazione ne è priva, purché acquirente e venditore siano consapevoli della situazione. Discorso diverso per i locali commerciali, dove l’agibilità — e in molti casi anche la SCIA commerciale — è indispensabile per aprire o trasferire un’attività. Un negozio, un bar, un ufficio aperto al pubblico non possono essere utilizzati senza che sia stata verificata la piena idoneità degli spazi.

L’assenza dell’agibilità, comunque, pesa sempre sul valore e sul mercato dell’immobile: può ridurne il prezzo, rendere più difficile la vendita e scoraggiare eventuali acquirenti, che potrebbero temere costi futuri per regolarizzazioni o lavori necessari ad ottenere la certificazione.

Oggi più che mai, dunque, l’agibilità è un elemento fondamentale da conoscere, verificare e, se mancante, regolarizzare prima di immettere un immobile sul mercato.