Agevolazioni “prima casa”: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sui termini di riacquisto

Con l’interpello n. 297 del 26 novembre 2025, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta per chiarire un aspetto rilevante in materia di agevolazioni “prima casa”, fornendo indicazioni precise sui termini da rispettare in caso di vendita e successivo riacquisto di un immobile.

Il chiarimento nasce da un quesito presentato da un contribuente che aveva acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” nel 2014, per poi venderla nell’ottobre 2024. L’intenzione era quella di procedere all’acquisto di un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni, facendo valere il nuovo termine di due anni introdotto dalla Legge di Bilancio 2025.

Il nuovo termine biennale: quando si applica

La Legge di Bilancio 2025 ha effettivamente esteso da uno a due anni il termine entro cui vendere l’abitazione già posseduta quando si acquista una nuova “prima casa” senza aver ancora ceduto la precedente.
Questa modifica riguarda però esclusivamente l’ipotesi disciplinata dal comma 4-bis della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro.

In altre parole, il nuovo termine biennale vale solo nei casi in cui il contribuente acquista la nuova abitazione prima di vendere quella già posseduta.

Riacquisto dopo la vendita: resta il termine di un anno

Diversa è invece la situazione analizzata dall’Agenzia delle Entrate nel caso oggetto dell’interpello. Qui il contribuente aveva prima venduto l’immobile agevolato e solo successivamente intendeva riacquistare una nuova abitazione.

In questo caso continua ad applicarsi l’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, che prevede:

• l’obbligo di riacquistare entro un anno dalla vendita;

• il mantenimento delle agevolazioni fiscali;

• il diritto al credito d’imposta sul nuovo acquisto.

Secondo l’Agenzia, il termine annuale non è stato modificato dalla Legge di Bilancio 2025 e rimane pienamente valido.

Il principio ribadito dall’Agenzia delle Entrate

Nel documento di prassi l’Amministrazione finanziaria ha inoltre ribadito un principio fondamentale:
le agevolazioni “prima casa” hanno natura eccezionale e non possono essere estese oltre i casi espressamente previsti dalla normativa.

Di conseguenza, non è possibile applicare per analogia il termine biennale anche alle ipotesi di riacquisto successivo alla vendita. Ogni fattispecie segue una disciplina distinta e ben definita.

In sintesi

• Due anni di tempo → solo se si acquista una nuova casa prima di vendere la precedente

• Un anno di tempo → se si vende prima e poi si riacquista

• Il mancato rispetto dei termini comporta la perdita delle agevolazioni e del credito d’imposta

• Nessuna estensione automatica del termine annuale

Un chiarimento importante per chi vende o compra casa

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate conferma un orientamento rigoroso, che impone grande attenzione nella pianificazione delle operazioni immobiliari. Chi vende o acquista una prima casa deve valutare con precisione tempi e modalità per evitare il rischio di decadenza dai benefici fiscali.

Per questo motivo, prima di procedere con una vendita o un nuovo acquisto, è sempre consigliabile verificare la propria posizione con un professionista, così da impostare correttamente l’operazione e tutelare il proprio investimento immobiliare.