Affitti brevi: cosa cambia dal 2026 secondo il documento AIDC

Il tema degli affitti brevi torna al centro del dibattito fiscale e immobiliare con il Focus del 2 febbraio 2026 pubblicato da AIDC, che analizza in modo critico le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026.

Il documento interviene su uno dei punti più delicati della riforma: l’introduzione di una presunzione di imprenditorialità per chi concede in locazione breve più di due appartamenti, con effetti rilevanti sia sul piano fiscale sia su quello operativo.

Il quadro normativo di riferimento

La Legge n. 199/2025 ha modificato l’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178/2020, ridefinendo il perimetro delle cosiddette locazioni brevi. A partire dal 1° gennaio 2026, il legislatore ha introdotto una soglia quantitativa che incide direttamente sulla qualificazione dell’attività.

In particolare, viene stabilito che il regime fiscale agevolato delle locazioni brevi, previsto dall’art. 4, commi 2 e 3, del DL 50/2017, resta applicabile solo se l’attività riguarda non più di due appartamenti per periodo d’imposta.

Superata questa soglia, la legge prevede che l’attività di locazione breve, “da chiunque esercitata”, si presume svolta in forma imprenditoriale, richiamando l’articolo 2082 del Codice civile.

La presunzione di imprenditorialità e le criticità evidenziate

Il Focus AIDC sottolinea come la nuova formulazione introduca una presunzione legale particolarmente incisiva. Dal terzo appartamento in poi, l’attività viene automaticamente qualificata come imprenditoriale, indipendentemente dall’organizzazione concreta, dalla continuità o dall’intento del locatore.

Secondo l’Associazione, questa impostazione solleva diverse criticità interpretative, soprattutto perché la presunzione non sembra lasciare spazio a una valutazione caso per caso, come invece avviene tradizionalmente nel diritto tributario e civile per distinguere tra attività occasionale e attività d’impresa.

La ratio dichiarata dal legislatore è quella della tutela dei consumatori e della concorrenza, ma l’effetto pratico rischia di incidere in modo significativo su piccoli proprietari che, pur non operando come imprese, superano la soglia dei due immobili.

Le conseguenze operative dal periodo d’imposta 2026

Dal 2026, quindi, il quadro si articola in modo netto. Chi concede in locazione breve uno o due appartamenti potrà continuare ad applicare il regime fiscale delle locazioni brevi, nei limiti e alle condizioni previste dalla normativa vigente.

Chi invece destina tre o più appartamenti alla locazione breve entra automaticamente nell’alveo dell’attività imprenditoriale, con tutte le conseguenze che ne derivano: obblighi IVA, contabili, previdenziali e l’applicazione delle regole proprie del reddito d’impresa.

La linea interpretativa suggerita da AIDC

Il documento AIDC, pur prendendo atto del dato normativo, propone una lettura sistematica e invita a considerare con attenzione l’impatto della presunzione, evidenziando la necessità di chiarimenti applicativi. In particolare, l’Associazione segnala il rischio di un’eccessiva rigidità che potrebbe generare contenzioso e incertezza, soprattutto nella fase di prima applicazione della norma.

Perché la novità è rilevante anche per il mercato immobiliare

Questa riforma non riguarda solo il fisco, ma ha riflessi diretti sulle strategie immobiliari. La nuova soglia incide sulle scelte di investimento, sulla gestione del patrimonio e sull’equilibrio tra locazione tradizionale e locazione breve, soprattutto nelle città a forte vocazione turistica.

Per proprietari e investitori diventa quindi fondamentale valutare preventivamente la struttura del proprio portafoglio immobiliare, per evitare di trovarsi, dal 2026, in un regime fiscale e operativo molto più complesso rispetto al passato.